م. أبوبكر الصادق الوكيل
((المقدمة تتكرر كل حلقة . . . يمكنك ترك تعليق لعمل تاق لك لكل حلقة لمن يرغب))
اقامت جامعة ريدينق برنامجا لبناء القدارت للعاملين في مجال التشيد بافريقا Africa construction capacity building programme لمدة اسبوع بمدينة ريدينق بانجلترا. قام خلاله العاملين بمجلس تنظيم مقاولي الاعمال الهندسية بالسودان بمجهود عظيم للتنسيق مع ادارة الجامعة لإدراج عدد من المقاولين السودانيين تجاوز الخمسة عشرة رجلا و امراة. . . كان البرنامج في غاية الفائدة و رأيت أن أدرج هنا مقتطفات مما تمكنت من حضوره لأعكس صورة مبسطة مفهومة للمقاولين و غيرهم عن الفروقات التى لمسناها هناك وبغرض التدارس في امكانية نقلها/تعديلها لملائمة سوق المقاولات السوداني.
2 – سوق المقاولات العالمي: هل الزبون موضوع أولا؟ الحلول
يرى ويل أن الحل الأمثل يتمثل في ادارج فقرات في أعراف الممارسة تقضي الزامية ادراج المستفيد النهائي في هذا القرار، لكنه يعنقد أن هذا الحل يظل بعيدا جدا و ذلك لايمانه أن قضية بهذه الأهمية لا يمكن أن تكون قد فاتت على واضعي أعراف الممارسة بل الموضوع – حسب رأيه – هو رفضهم لذلك. رغم أنني أرى أن هذا الرأي متطرف نسبيا لكني أجد عذرا للرجل لأنه قد يكون قد تعرض لمضايقات حقيقة في طرحه لهذا الأمر.
بديلا عن ذلك يطرح بروفيسور هاجز خيارين اخرين: الأول يقتضي مخاطبة الملاك بالخطاب الذي يفهمونه: المال. اذ يقول ويل أن الدراسات المتوفرة على قلتها تعطي مؤشرات عن تطلعات المستفيدين مغايرة تماما عن منظور المالك. فالمستفيد النهائي مثلا يفضل أن يدفع مقابل شراء/ايجار شقة واسعة و مريحة بعدد غرف و حمامات اقل نفس السعر الذي سيدفعه لنفس الشقة ولكن بغرف و حمامات أكثر . . . هذا يعني أن المالك لو أدرك هذا الأمر فيمكنه أن يشيد شقق أوسع (و يوفر في تكلفة التشييد) و يتحصل على نفس المال الذي كان يتوقعه.
خيار اخر يطرحه البروفيسور هاجز – و أعتقد أنه من المبكر التحدث عنه هنا في السودان – هو نموذج "القشرة واللب: Shell and core model" و هو نموذج استحدثه ليحل محل نموذج التمليك بالتقسيط الطويل. بصورة مبسطة فان نظام التمليك بالتقسيط الطويل "لا أعتقد أنه متوفر بالسودان" يقوم على أساس دفعة مقدمة في حدود 10-20% و الباقي على أقساط قد تصل إلى 20-30 عاما بنسبة فائدة في الغالب (7-10)%. يأخذ ويل على هذا النظام أرباحه الكبيرة التي لا تظهر على المدى القريب. لكن عند نهائة الفترة فان المالك قد يكون دفع قيمة منزله ثلاث أضعاف، هذا بالاضافة إلى أن فترة الضمان لا تتجاوز ال5 أعوام في أفضل الحالات مما يعني أنه عند انتهاء المدة و بالاضافة لما دفعه المستفيد النهائي فانه أيضا في الغالب قد دفع تكلفة التشطيبات الداخلية أيضا و ذلك باعتبار كل جزء فيها قد استبدل مرة واحدة على الأقل طوال العشرين الي ثلاثين سنة قادمة.
نعود الى نموذج القشرة و اللب: يقترح بورفيسور هاجز أن يتم احلال نظام التمليك بالتقسيط الطويل الى قسمة المنشاءة الي قشرة و لب. المقصود باللب هنا الهيكل الأساسي للمنشاءة و القشرة هي جميع التشطيبات. فبينما يكلف الهيكل 40% تقريبا من تكلفة العقار فان اعمال الصيانة المرتبطة به معدومة تقريبا. فبالتالي تمليك الهيكل بنفس مبدأ التقسيط الطويل يوفر للمستفيد النهائي 60% من متبقى الأقساط لمدة 30 عاما ( أي 120% من قيمة العقار الابتدائية بنهاية المدة) بالاضافة لأنه لا يدفع للصيانة للهيكل طول هذه المدة. بالنسبة للقشرة فهنا مربط الفرس بالنسبة له اذ يقوم المستفيد النهائي بالاتفاق مع شركة اخري لتنفيذه بأفساط أقل في الفترة 5-10 سنوات على أن تشمل فترة التقسيط ضمان صيانة على التشطيبات باعتبار الفترة أقل و بالتالي يقل تكلفة الصيانة أو تنعدم تماما من كاهل المستفيد النهائي.
هذا النموذج يخلق فرص عمل للشركات الصغيرة و المتوسطة التي لا تستطيع أن تمول مشاريع عقارية لمدة عقود مهما كانت مربحة بالاضافة إلى زيادة التنافسية و ظهور التخصصية في الشركات . . .هذا بالاضافة إلى الهدف الرئيس و هو اعتبار متطلبات المستفيد النهائي.
حسب وجهة نظري الشخصية فاني أتفق تماما مع رأي بروفيسور ويل هاجز فيما يختص باستبعاد المستفيد النهائي من مرحلة المتطلبات. . . في رأيي القضية قضية تعريف قبل اسقاط المسميات على مبادئ ادراة التشييد أو الإقتصاد. إذ أن هذه المبادئ مصاغة بشكل محكم لتحفظ للمالك حقه. تعريف أو إدارج المستفيد النهائي كمالك يضمن تلقائيا تضمينه في عملية ادارة المشروع.
بشكل منفصل، في ما يختص بمشروع القشرة واللب فأنا أرى أنه من الممكن تعديله ليوائم طبيعة السودان بأن تتبنى شركات الإسكان أعمال الهيكل الخرساني كاملة بنظام انشائي مرن للأحمال على سطحه (Flat slab) و تقوم ببيع الشقق كمساحات فارغة. هذا بالضرورة يقتضي أن تقوم الشركة بكل الأعمال المرتبطة مثل امدادات الكهرباء و السباكة و الصرف الصحي و مستلزماته (البير و السبتك) و ربما تقوم بالتجليد الخارجي للمبني. يتبقى على الزبون الإتفاق مع شركة تشتيطبات داخلية (من الممكن أن تكون نفسها الشركة الأم) على أن يقوم هو بالتشطيب الذي يريحه و يناسبه ابتداء من الخرطة المعمارية. . . قريبا من هذا اللإقتراح اقراح قام بتطويره م محمد عبد اللطيف Mohamed Abdelatef بانشاء مجمعات سكنية لاستيعاب وفود المغتربين القادمين مع الإحتفاظ بحقهم كاملا في كيفية وضع الخرطة المعمارية. بالتأكيد هذه تظل نظريات تحتاج إلى جهد كبير لتطويرها.
في المقال القادم ان شاء الله أتحدث عن النظام الغير تقليدي الجديد (في الثلاثين عاما الماضية) الذي طوره البريطانيين للتداخل ما بين المقاول والاستشاري في مرحلة التصمييم و التنفيذ.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق